Berichterstattung über Renditeimmobilien nach IAS 40

Sachverhalt

Immobilien können in der internationalen Rechnungslegung je nach ihrer beabsichtigten und tatsächlichen Nutzung unterschiedlichen Bilanzierungsstandards unterliegen. Immobilien, die zur Erzielung von Mieterträgen, zur Wertsteigerung oder zu beiden Zwecken gehalten werden, fallen grundsätzlich unter IAS 40 und werden als Investment Properties beziehungsweise Renditeimmobilien bezeichnet. Davon abzugrenzen sind insbesondere selbst genutzte Immobilien, für die grundsätzlich IAS 16 anzuwenden ist.

Bereits die Klassifizierung einer Immobilie kann Ermessensentscheidungen erfordern. Für die weitere bilanzielle Behandlung ist diese Zuordnung jedoch von wesentlicher Bedeutung, da IAS 40 unterschiedliche Möglichkeiten der Folgebewertung vorsieht.

Bewertung von Renditeimmobilien

Nach dem erstmaligen Ansatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten besteht für Renditeimmobilien grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen dem Cost-Modell und dem Fair-Value-Modell.

Beim Cost-Modell erfolgt die Bilanzierung von Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibungen und gegebenenfalls Wertminderungen. Der Ansatz entspricht damit im Grundsatz der Bewertung nach HGB, nach der Vermögensgegenstände höchstens mit ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt werden dürfen. Wertsteigerungen darüber hinaus bleiben als stille Reserven unberücksichtigt. Demgegenüber erfolgt die Bewertung nach dem Fair-Value-Modell zum beizulegenden Zeitwert. Etwaige Änderungen des Fair Values werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Der Fair Value wird nach IFRS 13 als der Preis definiert, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen würde (IFRS 13.9). Für die Bewertung von Immobilien wird insbesondere der einkommensbasierte Bewertungsansatz berücksichtigt. Im Rahmen der Bewertung werden die prognostizierten zukünftigen Zahlungsströme mit einem geeigneten Diskontierungssatz auf den Bewertungsstichtag diskontiert.

Die Zinswende als Einflussfaktor

Das Zinsumfeld hat sich seit 2022 grundlegend verändert. Nach einer langen Phase niedriger bzw. negativer Leitzinsen und umfangreicher Wertpapierankäufe leitete die EZB im Juli 2022 mit der ersten Leitzinserhöhung seit elf Jahren eine geldpolitische Straffung ein. Der Zinssatz der Einlagefazilität verließ damit den seit 2014 negativen Bereich. Bis September 2023 stieg er auf 4,0 %, begleitet von deutlich höheren Kreditzinsen für Unternehmen und einer schwächeren Kreditvergabe. Ab Juni 2024 lockerte die EZB ihre Geldpolitik schrittweise und senkte den Einlagesatz bis Juni 2025 auf 2,00 %, wobei die Finanzierungsbedingungen zunächst restriktiv blieben. Nach einer längeren Zinspause hob sie die Leitzinsen im Juni und September 2026 wieder an, weil der Konflikt im Nahen Osten über steigende Energiepreise die Inflation antrieb. Der Einlagesatz liegt seither bei 2,50 %.

Für die Fair-Value-Bewertung von Renditeimmobilien nach IAS 40 i. V. m. IFRS 13 ist der Leitzins allerdings keine unmittelbare Bewertungsgröße. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze sind aus Sicht von Marktteilnehmern zu bestimmen. Sie bilden den Zeitwert des Geldes zuzüglich einer Risikoprämie ab (IFRS 13.B13 f.) und werden in der Praxis überwiegend aus Transaktionsrenditen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Der Leitzins wirkt daher nur mittelbar: Über die Zinserwartungen beeinflusst er die Renditen langlaufender Staatsanleihen und die Finanzierungskosten und damit die Renditeanforderungen von Investoren. Dass diese Übertragung weder vollständig noch zeitgleich erfolgt, zeigt die jüngere Entwicklung. Trotz der Halbierung des Einlagesatzes zwischen Juni 2024 und Juni 2025 stieg die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen im Jahr 2025 an und erreichte im September 2026 mit über 3,5 % den höchsten Stand seit 2011.

 

Auswirkungen der Zinsentwicklung auf Renditeimmobilien

Für Renditeimmobilien wirkt sich ein verändertes Zinsumfeld auf mehreren Ebenen aus. Zum einen verändern sich die Finanzierungskosten. Die EZB weist insbesondere für das Jahr 2023 auf einen deutlichen Anstieg der nominalen Bankkreditzinsen für Unternehmen und gleichzeitig auf eine Abschwächung der Kreditvergabe hin. Höhere Finanzierungskosten belasten das Ergebnis über den Zinsaufwand. In den Fair Value fließen die unternehmenseigenen Finanzierungskosten dagegen nicht ein; sie wirken dort nur indirekt über die Renditeanforderungen potenzieller Käufer.

Zum anderen wirkt sich das Zinsniveau über die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze auch auf die Bewertung von Immobilien aus. Werden die zukünftigen Zahlungsströme einer Immobilie im Rahmen eines einkommensbasierten Bewertungsansatzes mit einem höheren Diskontierungssatz abgezinst, sinkt bei ansonsten unveränderten Annahmen deren Barwert. Ein höheres Zinsniveau kann damit zu niedrigeren Immobilienwerten führen.

Für Unternehmen, die ihre Renditeimmobilien nach dem Fair-Value-Modell bilanzieren, ist dieser Zusammenhang besonders relevant. Veränderungen des Fair Values werden erfolgswirksam in der GuV erfasst. Sinkende Immobilienwerte können sich damit nicht nur auf den Bilanzansatz der Renditeimmobilien, sondern auch auf das ausgewiesene Ergebnis und in der Folge auf das Eigenkapital auswirken. Aber auch bei Anwendung des Cost-Modells wird die Zinsentwicklung sichtbar, da der Fair Value im Anhang anzugeben ist.

Wie stark dieser Effekt tatsächlich ausfällt, hängt jedoch von den zugrunde liegenden Zahlungsströmen, den verwendeten Bewertungsparametern und dem gewählten Bewertungsmodell ab.

Fazit

Die Zinswende hat die Rahmenbedingungen für die Bewertung und Finanzierung von Renditeimmobilien wesentlich verändert. Für die bilanzielle Berichterstattung ist insbesondere die Fair-Value-Bewertung nach IAS 40 relevant, da Veränderungen des Immobilienwerts unmittelbar erfolgswirksam erfasst werden können.

Die Zinswende ist damit für Renditeimmobilien nicht nur eine Frage der Finanzierung, sondern kann auch unmittelbar für deren bilanzielle Bewertung und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage relevant sein.

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Steuerpflicht bei Grundstücksübertragung mit Darlehensübernahme

Sachverhalt

Vater V übertrug eine im Jahr 2014 für 150.000 EUR angeschaffte Immobilie im März 2019 auf seine Tochter T. Die Übertragung erfolgte zwar „unentgeltlich“, aber die Tochter übernimmt das auf der Immobilie lastende Darlehen in Höhe von 120.000 EUR. Die Immobilie hatte bei ihrer Übertragung auf die Tochter im März 2019 einen Verkehrswert von 200.000 EUR.

Rechtslage

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren grundsätzlich steuerpflichtig. Dabei gilt als Gewinn der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und den ursprünglichen Anschaffungskosten (ggf. vermindert um steuerlich geltend gemachte Abschreibungen) nebst (veräußerungsbedingten) Werbungskosten. Zum Veräußerungspreis zählt dabei nicht nur ein zu zahlender Kaufpreis, sondern auch die Übernahme eines Darlehens, weil der Verkäufer insoweit von einer Schuld befreit wird.

Lösung Finanzamt

Das Finanzamt ging von einer steuerpflichtigen Grundstücksübertragung aus. Die Übertragung sei nach Maßgabe des Verkehrswerts der Immobilie und der von der Tochter übernommenen Verbindlichkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang aufzuteilen. Durch die Darlehensübernahme hat die Tochter einen Anteil von 60 % entgeltlich (Darlehensübernahme 120.000 EUR / Verkehrswert 200.000 EUR) und einen Anteil von 40 % unentgeltlich (= Schenkung von Vater) erworben. Dem entgeltlichen Anteil von 120.000 EUR stellte das Finanzamt entsprechend der „Entgeltlichkeitsquote“ nur 60 % der Anschaffungskosten (150.000 EUR x 60 % = 90.000 EUR) gegenüber. So ermittelte das Finanzamt einen steuerpflichtigen Gewinn von 30.000 EUR (120.000 EUR – 90.000 EUR). Gegen diese Vorgehensweise erhob der Vater Klage beim Finanzgericht Niedersachsen.

Lösung Finanzgericht

Mit Urteil vom 29.05.2024 entschied das Finanzgericht Niedersachsen zugunsten des Vaters, dass teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten nicht unter § 23 EStG fallen und somit kein steuerpflichtiger Veräußerungsvorgang vorläge. Dabei lag das Teilentgelt von 120.000 EUR unterhalb der historischen Anschaffungskosten von 150.000 EUR, sodass sich kein Gewinn ergeben habe. Gegen diese Entscheidung legte das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof ein.

Lösung Bundesfinanzhof

Mit Urteil vom 11.03.2025 bestätigte der Bundesfinanzhof letztinstanzlich die Auffassung des Finanzamts. Er entschied: Im Fall der teilentgeltlichen Übertragung von Wirtschaftsgütern erfolgt für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Auch gelte dies bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt.

Fazit

Bei Grundstücksübertragungen innerhalb des 10-Jahreszeitraums ist also auch bei vermeintlich „unentgeltlichen“ Übertragungen Vorsicht geboten, wenn gleichzeitig ein Darlehen übernommen wird. Solche Konstellationen sind nicht selten bei Grundstücksübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von Eltern auf Kinder anzutreffen. Das Steuerrisiko erhöht sich um so mehr, je höher sich der Verkehrswert entwickelt hat und je höher der Anteil des übernommenen Darlehens hieran ist.

 

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Aufbewahrungsfristen und Rückstellungen

Verkürzte Aufbewahrungsfrist für Buchungsbelege

Mit dem 2024 veröffentlichten sogenannten „Vierten Bürokratieentlastungsgesetz“ hat der Gesetzgeber die Aufbewahrungsfristen für Buchungsbelege von zehn auf acht Jahre verkürzt. Dies wurde in den entsprechenden Vorschriften des HGB, der Abgabenordnung und des Umsatzsteuergesetzes geregelt. Die Neuregelung ist für alle Unterlagen anzuwenden, deren Aufbewahrungsfrist vor dem 01.01.2025 noch nicht abgelaufen ist. Für Banken, Finanzdienstleistungsinstitute und Versicherungen gelten Sonderregelungen.

Die Verkürzung betrifft nur die Buchungsbelege. Insbesondere für den Jahresabschluss und Lagebericht selber, aber auch für die „Handelsbücher“ (also z. B. die gespeicherten Buchungen in Finanzbuchführung, Anlagenbuchführung, Debitoren- und Kreditoren- sowie Lohn- und Gehaltsbuchführung) gelten unverändert zehn Jahre Aufbewahrungsfrist.

Auswirkung auf die handels- und steuerrechtliche Rückstellung für Archivierungs-/Aufbewahrungskosten

Da die Aufbewahrungspflicht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung ist, sind die künftigen Aufwendungen für die Archivierung als Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten nach § 249 HGB und analog auch in der Steuerbilanz zu berücksichtigen.

Die verkürzte Aufbewahrungspflicht für Buchungsbelege führt zu geringeren künftigen Aufwendungen und damit zu einer Reduzierung der Rückstellung.

Anwendung bei noch nicht erstellten Jahresabschlüssen

Da die verkürzte Aufbewahrungsfrist für alle Buchungsbelege gilt, deren Aufbewahrungsfrist vor dem 01.01.2025 noch nicht abgelaufen ist, sind die entsprechenden Rückstellungen schon im Jahresabschluss zum 31.12.2024 (bei kalendergleichem Geschäftsjahr) anzupassen.

Freiwillig längere Aufbewahrung?

Aufgrund der nunmehr vorzunehmenden Differenzierung werden ggf. auch künftig freiwillig längere bzw. unverändert zehnjährige Aufbewahrungen von Buchungsbelegen erfolgen. Auch in diesen Fällen ist eine Reduzierung der Rückstellung erforderlich, weil die öffentlich-rechtliche Verpflichtung sich auf acht Jahre verkürzt hat. Dem steht z. B. auch nicht entgegen, dass steuerrechtlich in der Abgabenordnung unverändert eine zehnjährige Verjährungsfrist für Delikte der Steuerhinterziehung gilt.

Fazit

Die Bürokratieentlastung für die verkürzte Aufbewahrungsfrist für Buchungsbelege dürfte sich in der Praxis vielfach als überschaubar erweisen.

Für die Rückstellungsberechnung ergeben sich tendenziell eher noch erhöhte Anforderungen, weil neben der einmaligen Umstellung nunmehr zwischen zehnjähriger Aufbewahrung von „Handelsbüchern“ und achtjähriger Aufbewahrung von „Buchungsbelegen“ zu unterscheiden ist.

 

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E-Rechnungspflicht ab dem 01.01.2025

Mit der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes Ende März 2024 wurde u.a. auch die Neuregelung zur Rechnungsstellung beschlossen. Denn ab dem 01.01.2025 werden alle Umsätze von Unternehmen, die im Inland ansässig sind, von der neuen E-Rechnungsfrist erfasst. Somit sind die Die umsatzsteuerliche Zuordnung von gemischt genutzten Gegenständen zum Unternehmen (§ 15 Abs. 1 UStG) – Zeitpunkt und Dokumentation der Zuordnungsentscheidung Umsätze zwischen Unternehmen [sog. Business-to-Business bzw. B2B] zukünftig verpflichtend über E-Rechnungen abzurechnen. Ausgenommen davon sind gewisse steuerfreie Umsätze.

E-Rechnungen und „technisches Format“

Als E-Rechnung gilt hierbei ein Beleg, der in einem elektronischen Format ausgestellt wird, das der EU-Richtlinie 2014/55/EU entspricht. Dieses Format kommt nicht mit dem Format gleich, das bisher als E-Rechnung bezeichnet wurde. Zusätzlich zum neuen Format muss die E-Rechnung zukünftig elektronisch ausgestellt, übermittelt, empfangen und verarbeitet werden können. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass Papierrechnungen und Rechnungen im PDF-Format zukünftig als „sonstige Rechnungen“ bezeichnet werden und somit nicht zu den E-Rechnungen gehören.
Auch wenn das Format der europäischen Norm EN 16931 entspricht, kann es technisch unterschiedlich umgesetzt werden. Diese Umsetzung muss zwischen dem Rechnungsaussteller und dem Rechnungsempfänger vereinbart werden. Dennoch bleibt es relevant die Umsatzsteuer und die zugehörigen, nach Umsatzsteuergesetz erforderlichen, Rechnungsdaten richtig und vollständig auf jedem Beleg zu erfassen. Dass die bestehenden Rechnungsformate X-Rechnung und ZUGFeRD-Rechnung ab Version 2.0.1 die Kriterien erfüllen und deshalb als E-Rechnung in neuem Format gelten, stellte das Bundesfinanzministerium in Ihrem Schreiben vom 02.10.2023 klar. Diese Regelungen gelten nicht bei Privatkunden oder sogenannten Kleinbetragsrechnungen bis 250,00€ und Fahrausweisen, die als Rechnungsbeleg verwendet werden.

Fristen und Übergangsfristen hinsichtlich der Eingangs- und Ausgangsrechnungen

Bei den Eingangsrechnungen gilt, dass jeder Unternehmer ab dem 01.01.2025 die Rechnung eines anderen Unternehmens in elektronischer Form empfangen und revisionssicher aufbewahren können muss. Dabei gilt auch jeder der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt als Unternehmer.
Für Umsätze, die nach dem 31.12.2024 und vor dem 01.01.2027 erbracht werden, gilt beim Rechnungsausgang, dass Unternehmer weiterhin über Papierrechnungen oder mit Zustimmung des Empfängers in einer anderen elektronischen Form abrechnen dürfen, anstatt eine E-Rechnung zu erstellen.
Bei Ausgangsrechnungen für Umsatzausführung nach dem 31.12.2025 und vor dem 01.01.2028 können Unternehmer weiterhin über sogenannte EDI-Rechnungen (Electronic-Data-Interchange-Rechnungen) abrechnen, auch wenn die geforderten Daten nicht automatisch aus Rechnungen extrahiert werden.
Für Umsätze nach dem 31.12.2026 und vor dem 01.01.2028 als Ausgangsrechnungen gilt, dass Unternehmen weiterhin Papierrechnungen oder in einem anderen elektronischen Format ausgestellte Rechnungen mit Zustimmung des Empfängers verwenden dürfen, wenn das ausstellende Unternehmen im Vorjahr einen Gesamtumsatz von max. 800.000 € hatte.

Handlungsbedarf trotz Übergangsfristen

Auch wenn für Ausgangsrechnungen durch die Übergangsfristen noch Zeit zum Handeln besteht, sollte man jetzt schon tätig werden. Dies sollte insbesondere geschehen, wenn man die Rechnungen mit einem Vorsystem erstellt, denn man sollte mit dem Softwareanbieter klären, ob die Software spätestens mit Ablauf der Übergangsfrist in der Lage sein wird, Rechnungen in dem geforderten Format zu erstellen.
Bei DATEV Unternehmen online muss man nur eine individuelle E-Mail-Adresse einrichten, an welche alle Eingangsrechnungen weitergeleitet und automatisiert hochgeladen werden. Dadurch stellt die Datev sicher, dass die revisionssichere Aufbewahrung des elektronischen Formats stattfindet.
Bei Datev Auftragswesen next hingegen können Sie E-Rechnungen bereits ab dem Zeitpunkt der Umstellung versenden.

Wirkung der neuen Regelungen

Durch die Regelung zur E-Rechnung eröffnen sich neue Möglichkeiten, um die internen Rechnungswesenprozesse zu digitalisieren und effizienter zu gestalten. So können auch Freigabeprozesse mittels Programmunterstützung schnell, einfach und nachvollziehbar elektronisch implementiert werden. Dies bleibt meist zeit- und ortsunabhängig, da es eine ganze Reihe von Prozess- und Berechtigungskonzepten gibt.

 

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