Sachverhalt

Immobilien können in der internationalen Rechnungslegung je nach ihrer beabsichtigten und tatsächlichen Nutzung unterschiedlichen Bilanzierungsstandards unterliegen. Immobilien, die zur Erzielung von Mieterträgen, zur Wertsteigerung oder zu beiden Zwecken gehalten werden, fallen grundsätzlich unter IAS 40 und werden als Investment Properties beziehungsweise Renditeimmobilien bezeichnet. Davon abzugrenzen sind insbesondere selbst genutzte Immobilien, für die grundsätzlich IAS 16 anzuwenden ist.

Bereits die Klassifizierung einer Immobilie kann Ermessensentscheidungen erfordern. Für die weitere bilanzielle Behandlung ist diese Zuordnung jedoch von wesentlicher Bedeutung, da IAS 40 unterschiedliche Möglichkeiten der Folgebewertung vorsieht.

Bewertung von Renditeimmobilien

Nach dem erstmaligen Ansatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten besteht für Renditeimmobilien grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen dem Cost-Modell und dem Fair-Value-Modell.

Beim Cost-Modell erfolgt die Bilanzierung von Immobilien zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibungen und gegebenenfalls Wertminderungen. Der Ansatz entspricht damit im Grundsatz der Bewertung nach HGB, nach der Vermögensgegenstände höchstens mit ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt werden dürfen. Wertsteigerungen darüber hinaus bleiben als stille Reserven unberücksichtigt. Demgegenüber erfolgt die Bewertung nach dem Fair-Value-Modell zum beizulegenden Zeitwert. Etwaige Änderungen des Fair Values werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Der Fair Value wird nach IFRS 13 als der Preis definiert, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen würde (IFRS 13.9). Für die Bewertung von Immobilien wird insbesondere der einkommensbasierte Bewertungsansatz berücksichtigt. Im Rahmen der Bewertung werden die prognostizierten zukünftigen Zahlungsströme mit einem geeigneten Diskontierungssatz auf den Bewertungsstichtag diskontiert.

Die Zinswende als Einflussfaktor

Das Zinsumfeld hat sich seit 2022 grundlegend verändert. Nach einer langen Phase niedriger bzw. negativer Leitzinsen und umfangreicher Wertpapierankäufe leitete die EZB im Juli 2022 mit der ersten Leitzinserhöhung seit elf Jahren eine geldpolitische Straffung ein. Der Zinssatz der Einlagefazilität verließ damit den seit 2014 negativen Bereich. Bis September 2023 stieg er auf 4,0 %, begleitet von deutlich höheren Kreditzinsen für Unternehmen und einer schwächeren Kreditvergabe. Ab Juni 2024 lockerte die EZB ihre Geldpolitik schrittweise und senkte den Einlagesatz bis Juni 2025 auf 2,00 %, wobei die Finanzierungsbedingungen zunächst restriktiv blieben. Nach einer längeren Zinspause hob sie die Leitzinsen im Juni und September 2026 wieder an, weil der Konflikt im Nahen Osten über steigende Energiepreise die Inflation antrieb. Der Einlagesatz liegt seither bei 2,50 %.

Für die Fair-Value-Bewertung von Renditeimmobilien nach IAS 40 i. V. m. IFRS 13 ist der Leitzins allerdings keine unmittelbare Bewertungsgröße. Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze sind aus Sicht von Marktteilnehmern zu bestimmen. Sie bilden den Zeitwert des Geldes zuzüglich einer Risikoprämie ab (IFRS 13.B13 f.) und werden in der Praxis überwiegend aus Transaktionsrenditen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Der Leitzins wirkt daher nur mittelbar: Über die Zinserwartungen beeinflusst er die Renditen langlaufender Staatsanleihen und die Finanzierungskosten und damit die Renditeanforderungen von Investoren. Dass diese Übertragung weder vollständig noch zeitgleich erfolgt, zeigt die jüngere Entwicklung. Trotz der Halbierung des Einlagesatzes zwischen Juni 2024 und Juni 2025 stieg die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen im Jahr 2025 an und erreichte im September 2026 mit über 3,5 % den höchsten Stand seit 2011.

Auswirkungen der Zinsentwicklung auf Renditeimmobilien

Für Renditeimmobilien wirkt sich ein verändertes Zinsumfeld auf mehreren Ebenen aus. Zum einen verändern sich die Finanzierungskosten. Die EZB weist insbesondere für das Jahr 2023 auf einen deutlichen Anstieg der nominalen Bankkreditzinsen für Unternehmen und gleichzeitig auf eine Abschwächung der Kreditvergabe hin. Höhere Finanzierungskosten belasten das Ergebnis über den Zinsaufwand. In den Fair Value fließen die unternehmenseigenen Finanzierungskosten dagegen nicht ein; sie wirken dort nur indirekt über die Renditeanforderungen potenzieller Käufer.

Zum anderen wirkt sich das Zinsniveau über die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze auch auf die Bewertung von Immobilien aus. Werden die zukünftigen Zahlungsströme einer Immobilie im Rahmen eines einkommensbasierten Bewertungsansatzes mit einem höheren Diskontierungssatz abgezinst, sinkt bei ansonsten unveränderten Annahmen deren Barwert. Ein höheres Zinsniveau kann damit zu niedrigeren Immobilienwerten führen.

Für Unternehmen, die ihre Renditeimmobilien nach dem Fair-Value-Modell bilanzieren, ist dieser Zusammenhang besonders relevant. Veränderungen des Fair Values werden erfolgswirksam in der GuV erfasst. Sinkende Immobilienwerte können sich damit nicht nur auf den Bilanzansatz der Renditeimmobilien, sondern auch auf das ausgewiesene Ergebnis und in der Folge auf das Eigenkapital auswirken. Aber auch bei Anwendung des Cost-Modells wird die Zinsentwicklung sichtbar, da der Fair Value im Anhang anzugeben ist.

Wie stark dieser Effekt tatsächlich ausfällt, hängt jedoch von den zugrunde liegenden Zahlungsströmen, den verwendeten Bewertungsparametern und dem gewählten Bewertungsmodell ab.

Fazit

Die Zinswende hat die Rahmenbedingungen für die Bewertung und Finanzierung von Renditeimmobilien wesentlich verändert. Für die bilanzielle Berichterstattung ist insbesondere die Fair-Value-Bewertung nach IAS 40 relevant, da Veränderungen des Immobilienwerts unmittelbar erfolgswirksam erfasst werden können.

Die Zinswende ist damit für Renditeimmobilien nicht nur eine Frage der Finanzierung, sondern kann auch unmittelbar für deren bilanzielle Bewertung und die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage relevant sein.

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