Allgemeines zum Gesetz

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 sollen steuerliche Anreize zur Schaffung von neuem Wohnraum geschaffen werden. Im Folgenden werden wir Ihnen kurz die wesentlichen Rahmenbedingungen zur möglichen Sonderabschreibung gem. § 7b EStG erläutern. Da diese nur für Baumaßnahmen möglich ist, die vor dem 1. Januar 2022 begonnen werden (Datum der Beantragung der Baugenehmigung oder Bauanzeige), ist es ratsam, geplante Projekte im Jahr 2021 im Blick zu behalten.

Die Sonderabschreibung beträgt 0 – 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen Abschreibung von 2 % jährlich in Anspruch genommen werden. Letztmalig ist die Inanspruchnahme im Jahr 2026 möglich.

Um die Sonderabschreibung geltend machen zu können müssen folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• Bauantrag / gestellte Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 (Neubau oder erstmalige Schaffung einer Wohnung durch Umbau)
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000,00 EUR/qm nicht übersteigen
• Vermietung im Jahr der Anschaffung und in den 9 darauffolgenden Jahren (auch Vermietung an Angehörige ist zulässig, sofern die Miete mind. 66 % der ortsüblichen Miete entspricht)

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist, abweichend von der Baukostenobergrenze, auf maximal 2.000,00 EUR/qm beschränkt.

Beispiel

X hat am 1.11.2019 einen Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus gestellt, welches nach Fertigstellung ab Oktober 2020 privat vermietet wird. Das MFH verfügt über drei Wohnungen zu je 70 qm. Die Herstellungskosten für das Gebäude betragen 450.000,00 EUR. Die Sonderabschreibung soll in voller Höhe (5 %) geltend gemacht werden.

Ermittlung der Abschreibung in den ersten vier Jahren

Gesamte Wohnfläche: 210 qm

Baukosten je qm: rd. 2.140,00 EUR

Restwert des Gebäudes zum 01.01.2024:     450 000,00EUR ./. 112.500,00 EUR = 337.500,00 EUR

Lineare Abschreibung ab 2024:                      337.500,00 EUR / 46,83 (46 Jahre und 10 Monate) = 7.206,92 EUR

Rückgängigmachung der Sonderabschreibung

Ein Verstoß gegen die o. g. Voraussetzungen führt zu einer rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen. Zu beachten ist dabei auch, dass die Überschreitung der Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung zu einer Rückgängigmachung der Sonderabschreibung führt.

EU-rechtliche Voraussetzungen

Der Gesamtbetrag, der einem Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen darf in einem Zeitraum von 3 Veranlagungszeiträumen 200.000,00 EUR nicht übersteigen.

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